政協(xié)提案
關(guān)于適當調(diào)整我市生態(tài)新城基準地價
以適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的建議
提案人：趙素卿
我市的生態(tài)新城建設(shè)，對于緩解舊城壓力、增強和完善城市功能、提升城市形象，引領(lǐng)和推動我市轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展具有重要意義。自2013年6月6日生態(tài)新城管委會正式掛牌成立、拉開建設(shè)序幕，至今尚未形成真正具有吸引力的投資熱土，我們對我市有代表性的民營企業(yè)進行了走訪調(diào)研，大家普遍認為，除去國際國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)疲弱、房地產(chǎn)市場降溫等大環(huán)境、政策性因素影響外，生態(tài)新城高額的土地出讓地價阻礙了許多建設(shè)項目落地，只有為數(shù)不多的幾個棚戶區(qū)安置拆遷住宅項目、一些基礎(chǔ)設(shè)施項目在建或已建成。民營企業(yè)家建議：在起步階段，先適當降低生態(tài)新城出讓地價，待各項基礎(chǔ)設(shè)施完善、吸引商業(yè)、住宅、工業(yè)項目落地開工建設(shè)形成一定規(guī)模后，再穩(wěn)步提高、逐步過渡到市場地價供應(yīng)建設(shè)用地。
一、生態(tài)新城現(xiàn)行出讓地價與實際市場地價不符
2013年國土行政主管部門調(diào)整市區(qū)基準地價時，生態(tài)新城由于基礎(chǔ)設(shè)施嚴重缺乏，作為一個單獨區(qū)域設(shè)置分等定級，基準地價明顯低于建成區(qū)。2016年再次調(diào)整市區(qū)基準地價時，將生態(tài)新城與建成區(qū)統(tǒng)一分等定級，作為建成區(qū)二級地段確定地價。
陽泉市主城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準地價表（2016年）
級別 商業(yè)用地 住宅用地 級別 工業(yè)用地
元/㎡ 萬元/畝 元/㎡ 萬元/畝 元/㎡ 萬元/畝
Ⅰ級 2517 167.8 1906 127.07 控制區(qū) 829 55.27
Ⅱ級 2069 137.93 1444 96.27 Ⅰ級 525 35
Ⅲ級 1625 108.33 1059 70.6 Ⅱ級 318 21.2
Ⅳ級 1283 85.53 894 59.6 Ⅲ級 227 15.13
Ⅴ級 903 60.2 677 45.13 —— —— ——
基準地價是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土地條件相當?shù)木|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。
在實際出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)時，地價評估機構(gòu)會按照市場價格評估確定出讓底價，報市政府領(lǐng)導(dǎo)審批。出讓底價一般比基準地價高出30—70萬元/畝。
我市本身山大溝深、平地少，開發(fā)平整場地通入水電暖氣等設(shè)施成本就比較高，建成區(qū)內(nèi)土地使用密度很大，所以與周邊省、市相比，我市建成區(qū)市場地價明顯增高，主要由于拆遷安置地上居民成本居高不下。而生態(tài)新城大多土地屬于郊區(qū)農(nóng)村集體所有土地，開發(fā)成本中包含的拆遷安置費用遠低于建成區(qū)，而且七通一平水平與建成區(qū)相比也差距很大，仍然按照建成區(qū)的出讓地價，不夠合理。
二、基準地價及出讓地價、市場地價與我市經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應(yīng)
我市在八九十年代，屬于全省經(jīng)濟發(fā)展較好的地市，依托煤炭、硫鐵礦、鋁礬土資源優(yōu)勢，興辦了大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，城鎮(zhèn)化率也遙遙領(lǐng)先。隨著經(jīng)濟進入新常態(tài)，我市經(jīng)濟發(fā)展明顯滯后與全國全省平均水平，民間資本大量沉淀或外流，多項指標已經(jīng)成為全省倒數(shù)第一，而每隔三年進行一次的基準地價調(diào)整，一直再往上升，以基準地價為基礎(chǔ)的出讓地價越來越高。以新落戶生態(tài)新城的萬達廣場項目為例，山西泉民開發(fā)建設(shè)有限公司以商業(yè)用地二級地段地價200萬元/畝獲得74951.8平方米建設(shè)用地使用權(quán)，總價2.25億元，以生地現(xiàn)狀出讓，按照七通一平的熟地地價出讓，場地只是初步平整，許多基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善，地價明顯高于市場地價。由于場地條件差、基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，幾年來積累了規(guī)劃建設(shè)用地指標、已批準農(nóng)轉(zhuǎn)用的3000多畝用地要么招拍掛流拍、要么無人問津，一直供應(yīng)不出去，生態(tài)新城基準地價和出讓地價水平與周邊地市相比，只比太原、晉中、大同略低，基本與長治、晉城持平，高于朔州、忻州、臨汾、呂梁、運城，影響招商引資項目以及本土民營企業(yè)項目落地。
三、建議實行土地基準地價浮動管理
我市將新城定位為生態(tài)新城，即打造全國一流的宜居新城、華北地區(qū)第一森林城市、華北區(qū)域中心城市、山西省承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的第一階梯。我們建議市委、市政府現(xiàn)暫停舊城改造工作，集中人力、物力、財力、精力開發(fā)、經(jīng)營生態(tài)新城土地資源，依照《山西省國有建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓實施辦法》第七條“各級土地價格評估機構(gòu)負責(zé)地價評估工作?；鶞实貎r應(yīng)根據(jù)土地的位置和用途等確定，報同級人民政府批準公布?；鶞实貎r可根據(jù)當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展和土地供求情況進行調(diào)整。標定地價應(yīng)以基準地價為基礎(chǔ)，結(jié)合具體情況確定?！钡囊?guī)定，適當降低生態(tài)新城商業(yè)、住宅、工業(yè)一個等級的基準地價，同步降低三種用途出讓地價，形成低于河北各市、我市各市的投資環(huán)境，便于本土民營企業(yè)投資建設(shè)，更好地吸引外地企業(yè)來我市發(fā)展。讓市內(nèi)外企業(yè)獲得好的發(fā)展機會，形成競爭機制后，再穩(wěn)步提升地價水平，讓地價更好地服務(wù)我市轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。
